El mercado inmobiliario de la capital colombiana experimentó cambios significativos durante el último año, con un comportamiento diferenciado según las zonas geográficas. Aunque el crecimiento en la valorización de las propiedades fue positivo, las cifras reflejaron una desaceleración importante respecto al año anterior. El avalúo catastral total de los inmuebles bogotanos alcanzó los 945 billones de pesos, una cifra que representa un incremento moderado frente a los 918 billones registrados previamente.
La dinámica del sector constructor y el acceso limitado a financiamiento hipotecario marcaron el ritmo del mercado. Las altas tasas de interés y la suspensión de programas gubernamentales de subsidio para vivienda influyeron en las decisiones de inversión de los ciudadanos. Esta situación generó mayor prudencia entre los compradores potenciales, quienes postergaron sus proyectos de adquisición inmobiliaria ante la incertidumbre económica nacional.
La valorización se concentra en localidades del sur y suroriente
El comportamiento del mercado inmobiliario mostró patrones geográficos claramente diferenciados durante el último período de análisis catastral. Las localidades de San Cristóbal, Bosa y Ciudad Bolívar encabezaron el incremento en los valores de los predios, con alzas superiores al promedio distrital. Este fenómeno se explica principalmente por la mayor dinámica en la oferta y demanda de viviendas de estratos socioeconómicos 1 y 2 en estas zonas.
En contraste, sectores tradicionalmente consolidados como Engativá, Usaquén y Chapinero registraron incrementos más contenidos, aunque sin presentar descensos en sus valoraciones. La directora de Catastro Bogotá, Olga Lucía López Morales, señala que este comportamiento responde a una menor actividad comercial inmobiliaria en estas áreas, donde la oferta resulta más limitada y las preferencias de los compradores se orientan hacia otras características urbanas.
La actualización catastral, que abarcó cerca de 3 millones de inmuebles en el área urbana, reveló un crecimiento del 2,9 por ciento en el valor de los predios. Esta tasa representa una desaceleración considerable frente al 12 por ciento registrado en 2024, aunque supera ligeramente el 0,9 por ciento observado en 2021. El proceso de valoración considera múltiples factores, entre los que destacan :
- El comportamiento real del mercado inmobiliario en cada sector
- Las condiciones físicas de las edificaciones y su estado de conservación
- La demanda efectiva de inmuebles en las diferentes localidades
- La disponibilidad y calidad de servicios públicos en cada zona
- Los factores de accesibilidad y conectividad urbana
Es importante destacar que el acceso a vivienda propia sigue siendo una prioridad para miles de familias en la ciudad, lo que mantiene activo el mercado residencial en determinados sectores.
Crecimiento significativo del área construida en la ciudad
El análisis catastral evidenció un incremento del 1,9 por ciento en el área edificada de Bogotá, alcanzando los 312,9 millones de metros cuadrados frente a los 307 millones del período anterior. Este dato constituye el crecimiento más elevado desde 2018, antes de los efectos de la pandemia, y confirma una recuperación sostenida del sector constructor. El 76 por ciento de esta superficie corresponde a inmuebles de destinación residencial, lo que refleja la vocación habitacional predominante de la capital.
Las localidades de Usme, Bosa y Los Mártires lideraron el aumento en metros cuadrados construidos. Este fenómeno responde principalmente a procesos de densificación urbana, donde antiguas edificaciones de uso industrial o comercial, especialmente bodegas de un solo nivel, fueron reemplazadas por construcciones verticales en régimen de propiedad horizontal. López explica que el crecimiento se produce mayormente en altura, mediante la adición de pisos o la creación de nuevas unidades dentro de predios existentes, más que por la incorporación de terrenos no urbanizados.
| Localidad | Característica principal | Tipo de crecimiento |
|---|---|---|
| Usme | Mayor aumento en área construida | Densificación vertical |
| Bosa | Desarrollo del plan parcial Bosa 37 | Nuevos predios y densificación |
| Fontibón | Transformación industrial a residencial | Nuevos conjuntos residenciales |
| Los Mártires | Conversión de bodegas en vivienda | Cambio de uso del suelo |
Por el contrario, La Candelaria, Teusaquillo y Sumapaz mostraron los menores crecimientos en área construida. Estas localidades presentan características particulares : territorios consolidados con limitadas posibilidades de expansión y normativas urbanísticas más restrictivas que restringen el aumento del área edificada.
Transformación del uso del suelo y modalidades de propiedad
El catastro registró un incremento del 2,6 por ciento en el número total de predios, pasando de 2.890.000 a 2.965.000 inmuebles. Esta cifra mantiene la tendencia del año previo y representa un retorno a niveles prepandemia, cuando las tasas de crecimiento oscilaban entre 2,5 y 2,6 por ciento anualmente. Durante el período 2020-2023, el incremento anual había sido más moderado, cercano al 1,5 por ciento.
Los Mártires, Bosa y Fontibón concentraron el mayor crecimiento en cantidad de predios. En Los Mártires, específicamente en sectores como El Listón, San Victorino y Santa Fe, se observa una transformación significativa de zonas industriales hacia usos residenciales. Antiguas bodegas y fábricas han dado paso a modernos conjuntos habitacionales, modificando completamente el perfil urbano de estos sectores.
La ciudad se encuentra próxima a consolidar una estructura predominantemente residencial bajo el régimen de propiedad horizontal. Esta modalidad representa actualmente más del 70 por ciento de los predios residenciales, con un crecimiento superior a dos puntos porcentuales en el último año. Se evidencia además una tendencia hacia inmuebles de menor tamaño : los apartamentos de menos de 40 metros cuadrados representan ya el 16 por ciento en las copropiedades.
Esta característica resulta particularmente notoria en Santa Fe, Los Mártires y Puente Aranda, donde más del 30 por ciento de los inmuebles residenciales en propiedad horizontal se encuentran en este rango de área. En contraste, Chapinero, Teusaquillo y Fontibón mantienen zonas consolidadas con apartamentos de mayor dimensión, superiores a 40 o incluso 70 metros cuadrados.
Perspectivas del mercado inmobiliario capitalino
El análisis catastral revela también cambios importantes en otros usos del suelo. El uso comercial muestra mayor concentración en grandes centros comerciales, aunque persisten zonas de comercio tradicional consolidadas. Los inmuebles comerciales continúan valorizándose, particularmente aquellos ubicados en complejos comerciales de gran envergadura.
Respecto al uso industrial, el catastro confirma una reducción progresiva de este tipo de actividades en la ciudad. Zonas tradicionalmente industriales como Montevideo, sectores cercanos a la Terminal de Transporte de El Salitre y áreas de Fontibón han experimentado un cambio gradual hacia el uso residencial. Esta migración refleja las dinámicas urbanas contemporáneas, donde la densificación habitacional gana terreno sobre los antiguos espacios productivos.
El comportamiento del mercado inmobiliario bogotano durante este período refleja la influencia de múltiples factores económicos y sociales. La desaceleración en el ritmo de valorización, aunque moderada, evidencia los desafíos que enfrenta el sector ante las restricciones crediticias y las condiciones macroeconómicas nacionales. Sin embargo, la sostenida expansión del área construida y el aumento en el número de predios demuestran que la dinámica constructora mantiene su vigor, adaptándose a las nuevas realidades del mercado mediante estrategias de densificación y reconversión urbana.
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